Vous louez un ou plusieurs logements meublés. Vous relèverez du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Dès lors, vous disposez de deux options pour faire baisser votre facture fiscale. Soit vous optez pour le régime forfaitaire et vous serez imposé sur la moitié de vos loyers. Soit vous choisissez le régime réel et vous déduirez les charges et les amortissements de vos recettes pour diminuer vos revenus locatifs qui ainsi sont bien moins imposés. A noter : le LMNP, au forfait ou au réel, n’est pas concerné par le plafonnement des niches fiscales à 10.000 €. Et vous pouvez louer plusieurs logements sous ce régime.
Les conditions du LMNP
Le logement doit être loué meublé. Attention : un lit, une table et deux chaises ne suffisent pas. Le logement doit être prêt à habiter. La liste des meubles a d’ailleurs été précisément détaillée par l’Etat.
Ressources et loyers. Pour bénéficier du statut LMNP : les revenus tirés de la location sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous êtes loueur en meublé non professionnel dès lors que vos recettes locatives sont inférieures à 23.000 € par an ou si elles représentent moins de la moitié de vos revenus globaux.
LMNP : les avantages fiscaux
Vous pouvez choisir entre le régime micro-BIC (ou régime forfaitaire) et le régime réel. Votre décision dépend notamment du montant de vos recettes locatives.
Le micro-BIC. Il s’applique si vos recettes ne dépassent pas 70.000 €. Vous profitez d’un abattement de 50 % sur les recettes (seule la moitié de ces dernières est imposable). Vous ne pouvez pas créer de déficits. Ce régime est intéressant si vos charges sont inférieures au seuil de 50 %.
Si vous investissez dans une résidence avec services neuve, vous pouvez choisir entre le statut LMNP classique ou sa variante, l’avantage fiscal Censi-Bouvard, une réduction d’impôts égale à 11 % du prix du logement. Elle est calculée dans la limite d’un plafond d’investissement de 300.000 €. Au-delà, la fiscalité LMNP classique s’applique.
Le régime réel du statut LMNP
Au-delà de 70.000 € ou sur demande auprès du fisc si vos recettes sont inférieures, vous bénéficiez du régime réel. Comment ça marche ? Vous déduisez des recettes l’ensemble des charges (intérêts d’emprunt, taxes, travaux, frais de syndic et de gestion, etc.) et les amortissements (faculté de déduire une partie du prix du logement des loyers lorsque vous les déclarez). Au bout du compte, vous diminuez vos recettes, donc vos impôts.
Prenons un exemple volontairement simplifié. Vous louez en meublé (régime normal) un logement d’une valeur de 200.000 € pour un loyer de 600 € par mois soit 7.200 € par an. Lorsque vous déclarez les loyers au fisc, vous retranchez 2.700 € d’intérêts d’emprunt plus 1.000 € de charges diverses. Fiscalement parlant, vos loyers sont ramenés à 3.500 €. C’est sur cette somme que vous serez imposé, pas sur 7.200 €.
Amortir : comment ça marche ? Avec le LMNP, vous pouvez aussi pratiquer des amortissements. Par exemple, vous appliquez un taux d’amortissement de 2 % sur le prix, soit 4.000 €. Vous touchez un loyer mensuel de 600 €, soit 7.200 € par an. Chaque année, vous retranchez 4.000 € 2.700 € d’intérêts d’emprunt et 1.000 € de charges de vos 7.200 €.Votre résultat est donc négatif de -500 €. Vous ne paierez pas d’impôts sur cet investissement.
Pas de déficit ! En appliquant les charges et les amortissements, vous ne pouvez pas créer de déficits fonciers comme en location vide. Si un déficit apparaît, il est reporté sur les recettes locatives des années suivantes. Les amortissements sont reportables sans limitation de durée. Ce système vous permet ainsi de baisser vos recettes locatives pendant des années.
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